JAWARA PROPERTY – Setelah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau pinjaman dengan jaminan sertifikat tanah dinyatakan lunas, masih ada satu tahapan penting yang wajib dilakukan, yaitu roya. Roya merupakan proses penghapusan Hak Tanggungan yang tercatat pada sertifikat tanah sehingga properti tidak lagi menjadi jaminan utang.

Seiring dengan transformasi digital layanan pertanahan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), kini terdapat dua mekanisme roya, yaitu roya manual dan roya elektronik (e-Roya). Banyak masyarakat masih bingung mengenai perbedaan keduanya, kapan masing-masing digunakan, serta bagaimana prosedurnya.

Artikel ini akan membahas secara lengkap perbedaan roya manual dan roya elektronik agar Anda dapat memahami proses yang sesuai dengan status sertifikat dan Hak Tanggungan yang dimiliki.

Apa Itu Roya?

Roya adalah pencoretan atau penghapusan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat setelah utang kepada kreditur telah lunas. Dengan selesainya proses roya, sertifikat tanah kembali bebas dari beban jaminan sehingga lebih mudah untuk dijual, dihibahkan, diwariskan, atau dijadikan agunan kembali apabila diperlukan. Dasar hukum roya diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, sementara pelayanan elektronik berkembang melalui regulasi ATR/BPN mengenai layanan pertanahan digital.

Apa Itu Roya Manual?

Roya manual adalah proses penghapusan Hak Tanggungan yang dilakukan melalui pengajuan langsung ke Kantor Pertanahan (BPN). Mekanisme ini umumnya digunakan untuk Hak Tanggungan lama (analog/manual) yang didaftarkan sebelum penerapan sistem Hak Tanggungan Elektronik (HT-el).

Pada proses ini, pemilik sertifikat atau kuasanya menyerahkan dokumen fisik, petugas melakukan pemeriksaan, kemudian mencoret catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat.

Apa Itu Roya Elektronik?

Roya elektronik (e-Roya) adalah layanan penghapusan Hak Tanggungan yang dilakukan melalui sistem elektronik ATR/BPN. Pengajuan dilakukan secara digital untuk Hak Tanggungan yang telah terdaftar dalam sistem HT-el, dengan keterlibatan bank/kreditur sebagai pihak yang mengajukan proses melalui akun layanan elektronik.

Transformasi ini bertujuan mempercepat pelayanan, meningkatkan akurasi data, dan mengurangi penggunaan dokumen fisik.

Perbedaan Roya Manual dan Roya Elektronik

Kapan Menggunakan Roya Manual?

Roya manual umumnya masih digunakan apabila:

• Hak Tanggungan dibuat sebelum sistem HT-el diterapkan.
• Sertifikat dan pencatatan Hak Tanggungan masih berbentuk analog.
• Proses pembebanan jaminan dahulu dilakukan secara manual.

Dalam kondisi tersebut, penghapusan Hak Tanggungan juga mengikuti mekanisme manual.

Kapan Menggunakan Roya Elektronik?

Roya elektronik digunakan apabila:

• Hak Tanggungan didaftarkan melalui sistem HT-el.
• Kreditur (bank) telah menggunakan layanan elektronik ATR/BPN.
• Data pertanahan telah terintegrasi dalam sistem elektronik.

Apabila Hak Tanggungan dibuat secara elektronik, maka penghapusannya juga dilakukan secara elektronik.

Apakah Biaya Roya Manual dan Elektronik Berbeda?

Pada prinsipnya, biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk pelayanan roya tetap mengikuti ketentuan pemerintah. Saat ini, biaya roya umumnya Rp50.000 per sertifikat Hak Atas Tanah, sedangkan biaya lain dapat timbul apabila menggunakan jasa kuasa seperti PPAT atau notaris.

Kelebihan Roya Manual

Beberapa kelebihan roya manual antara lain:

• Cocok untuk sertifikat dan Hak Tanggungan lama.
• Pemilik dapat menyerahkan dokumen langsung kepada petugas.
• Memudahkan penyelesaian apabila diperlukan klarifikasi dokumen fisik.

Namun, proses ini biasanya memerlukan kunjungan ke Kantor Pertanahan dan waktu administrasi yang lebih panjang dibandingkan layanan elektronik.

Kelebihan Roya Elektronik

Roya elektronik menawarkan sejumlah keuntungan, seperti:

• Proses lebih cepat.
• Mengurangi penggunaan dokumen fisik.
• Verifikasi data lebih efisien.
• Mendukung transformasi digital pelayanan pertanahan.
• Meminimalkan risiko kehilangan dokumen.

Meski demikian, layanan ini hanya dapat digunakan apabila Hak Tanggungan memang terdaftar secara elektronik.

Apakah Pemilik Bisa Memilih Jenis Roya?

Tidak selalu. Jenis roya ditentukan oleh cara pendaftaran Hak Tanggungan sebelumnya, bukan berdasarkan pilihan pemilik.

• Jika Hak Tanggungan dibuat secara manual, maka roya dilakukan secara manual.
• Jika Hak Tanggungan didaftarkan melalui HT-el, maka roya dilakukan secara elektronik.

Tips Sebelum Mengurus Roya

Agar proses berjalan lancar, lakukan beberapa langkah berikut:

• Pastikan pinjaman telah dinyatakan lunas.
• Ambil surat pelunasan atau surat roya dari bank.
• Periksa kembali sertifikat tanah.
• Siapkan identitas diri dan dokumen pendukung.
• Simpan bukti pembayaran PNBP hingga proses selesai.

Kesimpulan

Baik roya manual maupun roya elektronik memiliki tujuan yang sama, yaitu menghapus Hak Tanggungan setelah kewajiban kepada kreditur telah dipenuhi. Perbedaannya terletak pada mekanisme pelayanan, media yang digunakan, serta jenis Hak Tanggungan yang mendasarinya.

Bagi pemilik properti, memahami jenis roya yang berlaku sangat penting agar proses administrasi berjalan lancar dan sertifikat segera bebas dari catatan jaminan. Jika ragu mengenai status sertifikat atau prosedur yang harus ditempuh, Anda dapat berkonsultasi dengan pihak bank, PPAT, atau Kantor Pertanahan setempat.

Sedang membeli atau menjual rumah dan tanah di Cirebon serta membutuhkan pendampingan legalitas, termasuk pengecekan sertifikat dan proses administrasi pertanahan? Tim Jawara Property siap membantu Anda agar transaksi berjalan aman, transparan, dan sesuai ketentuan yang berlaku.